第七百零零九章 策划(第1/1页)舵爷
所以从这一点就能看出唐震和维克托以及阿灿的区别所在,他在商业上更接近于陆文龙,喜欢选择刀刃上行走！
剑走偏锋！
陆文龙从维克托那里还是知道卖楼花大概是怎么回事:“这要经过银行的吧?现在银行自己都没有钱贷款出来,哪里那么容易能搞到钱的?”
唐震拿出一张纸在上面开始勾勒一些数字:“现在是元旦刚过,年前才刚刚颁布国家的《城市房地产管理法》,还是个试行的,我早就钻研过这部法规和欧美相比,漏洞非常多,其中关于手续这方面就完全是空白的,老百姓也根本不知道需要签署什么样的合同,你说有银行贷款就是贷款了。”
陆文龙有点兴趣了:“那钱究竟从什么地方来的?”
唐震阐述商业理论:“商业就是经济效益最大化,所以我才说你在偏远地区那个三栋楼的建筑工地完全没有必要,听他们说你又是打算拿来出租给学生?这样何年何月才能收回本钱?你现在最大的问题就是没有资金,却把有限的资金用到一个个无限回收缓慢的项目中,这就是错误！你必须要选择最好最快回本的一个项目,捏合你所有的资源来完成并回收资金,然后有盈余的状况下,转而投入到下一项中去,这样才能完成你的原始积累！”
陆文龙的确有点茅塞顿开,维克托估计是当大老爷搞习惯了,这轩础的事情是真没操心过,所以也没有给陆文龙灌输过:“还是那个问题。你这样做的钱从什么地方来?”
唐震指着纸面上的数据:“你那个烂尾楼的楼层面积是五百平方。我建议你就把每个楼层划隔成为二十到三十平方的小房间搭配卫生间销售。一共二十层楼,就有四百余户,你把这个设计图拿出来以后就开始卖,首付一万元就可以累积四百万,贷款五年六十期,然后要求买家从下个月就开始每个月缴纳500元的还贷款,这样你每个月就能起码有二十万的流水资金！”
陆文龙疑惑:“四百万的确是不少,也能让我把楼基本修起来。但是还不够完成的,而每个月二十万更是杯水车薪,我总不能房子五年以后才竣工吧?”在建筑学院上了这么久的课,陆文龙还是能了解点大概的价格,现在材料跟人力成本都比较低,渝庆的物价水平和地产价格更是全国较低的落后区域,四百万的确是能够把已经完成了地基的地面建筑给弄起来,其实他心里已经隐约觉得能行。
唐震笑笑:“首先,商业最重要的就是基数,你拥有这个四百的基数。每一处多一点,最后的数字就不得了。比如说,这套总价三万五千块的小房子,假如能一次性付款,就三万,你说会不会有人咬咬牙就直接掏三万呢?同样的道理,交两万的也可以优惠点,会不会就在四百万的基础上累加呢?最重要的还是能把这四百套都销售出去,这才是一切数据的根本！”
陆文龙已经心里有底了:“你有这个把握么?”
唐震轻松的点点头:“有！”
也许陆文龙现在也就是个墩子工,能够准备很多蔬菜肉类并切好码好,却不会最后那爆炒的火候功夫。
唐震显然就是,算是给陆文龙演示了一把什么叫合理利用资源,并且也让陆文龙意识到自己以前浪费了多少资源。
喷绘公司没有搬迁,只是把原来占了整层楼的格局移到了后面,连夜就开始喷绘制作各种和这栋被取名为新福公寓的新住宅大楼画面,所有的素材都来自于唐震带的人中间一名做平面设计的专业设计师,从喷绘画面、印刷传单、精美的户型说明到楼花贷款说明一一分列得漂亮又明了清楚,余竹找了家小印刷厂试了样,居然被唐震看过打回来:“分色打样的水准都不够,必须找大厂,用四色机外加金属版,必须的！”
陆文龙点头,一切按照唐震的指挥来办。
江小船带了搬家公司按照唐震的要求就在原来汤灿清的办公室里面开始用石膏板木板做隔间,分别隔出了十五平方到二十,三十平方的不同大小,然后贴墙纸,挂吊灯,放家具,甚至连床上的床单什么都一一照着真实效果摆好,那个被阿光等人劫持过的阿芬很专业的指挥各种装饰摆放,最后还到余竹的当铺搬了几台电视机和音响家电过去充样子。
最终摆出来的样子,窗明几净温馨浪漫,让十八楼里面的土包子们轮番过来参观,苏文瑾格外认真的找了几个女孩子守在门口,所有人不得进去,因为根据唐震的要求,以后进去的客人都要用鞋套,就是鞋套在渝庆居然都找不到卖的,最后用塑料袋代替了事。
人多好办事,一切都是雷厉风行的一拥而上,四天时间,随着陆文龙亲自带弟兄们上阵把二十余块全市各处的重点广告牌都挂上喷绘,曹二狗这王八蛋甚至差点从楼顶的喷绘架子上掉下来,几乎所有人都累得跟狗似的,唐震却不松一口气:“马上！明天一早就开始做宣传总攻！”
鉴于动用的人手比较多,因为第二天就是周末,蒋琪也参与工作,和甜甜蜜蜜一起挑了十来个外形还不错的姑娘,居然在陆娜似模似样的动作培训下,准备了两天直到半夜,就在这个星期天的一早,猛然发力。
首先是几乎所有市民突然看见到处都有新福公寓的大型户外广告牌,这都是已经签订了合同的黄金位置广告牌,在纪念碑周围都有四五块,居然同时都变成了新福公寓的广告,这样的冲击力可想而知！
接着就是在纪念碑附近就举行了一场“新福公寓时装模特表演”,陆娜跟自己那支模特队的所有人,整整在路边搭建的台子上走了一上午,把这边没怎么见过模特走秀的老百姓挤了个水泄不通,整个模特表演的背景板,就是一百多平米大的新福公寓户型价格介绍喷绘;
龙清广告在电视台的广告时段也插进了几段十秒钟广告,由顾砚秋这个一贯都在天气预报里面出现的姑娘,带着惊喜的表情卖力宣传这个符合年轻工作栖息的都市港湾,老年人方便生活的养老圣地,总之就是人人都值得买！
十来辆面包车在城里繁华地段转悠,车身上都贴着“新福公寓免费看房车”,只要招手就能上车,装满一车就拉到工地那边去看。
而周杰的水泥罐车跟阿刚的工人队伍这几天已经把桁架和起重吊臂运过来,现在也装模作样的都在工地上忙碌,其实啥都没做。
第一天,蒋琪带队接待的看房人就有两千多！
渝庆的确是个二级城市,但这个曾经在三十年前就是国家直辖市的大型城市,其实拥有三百万主城区人口,在没有太多房屋销售的市场上,这样的广告冲击力度可想而知。
十多个女孩子,能做的就是不停的把过来人带着到房间里面走走看看,平均每个人都带了几十趟,但是却对任何想购买的人说对不起！
按照陆文龙等人的想法,只要有人买,那就立刻卖,换来的可就是白花花的银子！
但唐震却要求待价而沽！
所有看房者得到的反馈就是在一周以后的周日上午,统一出售楼花,到时候凭借到场时间的前后次序或者vip地位,优先购买,现在只能看看！
整整一周的时间,原以为第一天周末的看房客人是最多的,结果出乎意料的在第三四天以后,每天都有数千人过来观看,到最后那些样板间里面索性就根本不做清洁了,随便踩来踩去,唐震却别出心裁的在烂尾楼门口树立了两张喷绘画面,左边是“昨天有3076名访客”,右边是“迄今一共有24321名访客”！
让所有来看房的市民有种莫名其妙的紧迫感,这里一共有多少套房屋,这么多人看?
就算再怎么急迫怎么询问,整个接待的人员都不跟市民签署任何的协议和文件,也不说总数有多少套。
唐震的原话就是:“这一周也同样是在试探的看看政府反映,有没有注意到这种销售模式,有哪个职能部门关注到。”
是的,这一整个唐震勾勒出来的推销策划案几乎每一步都似是而非的在违法违规的边缘上！
这栋商业大楼原本是没有任何住宅规划的,没有任何改建审批手续,就擅自更改房屋用途,这在根本上不能这么做;
其次从头至尾都没有银行参与其中发放贷款,没有任何国家允许的贷款或者预售审批号,不过据唐震说这个时候全国都没人审批这个东西,国家根本就没意识到这个问题;
至于无端端的插队抢广告牌客户几天广告更是蛮横无理不遵守合同的做法,唐震却认为回头补几天就好,对每块牌子来说就是几天的事情,但是几十块牌子重叠起来用的量变还是产生了质变！
最关键的还是最后这个待价而沽的不销售策略,让陆文龙第一次认识到,什么叫策划。(未完待续。
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